HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: RỦI RO PHÁP LÝ VÀ CÁCH PHÒNG NGỪA

Chia sẻ nhận thức và trải nghiệm thực tiễn của Luật sư Dương Văn Thành

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc thường được các bên sử dụng như một bước “giữ thỏa thuận” trong thời gian chuẩn bị hồ sơ, xác minh tình trạng pháp lý và sắp xếp phương án thanh toán. Tuy nhiên, cũng chính ở giai đoạn này, tranh chấp phát sinh nhiều nhất, không phải vì các bên thiếu thiện chí, mà vì hợp đồng đặt cọc được lập khi chủ thể, quyền định đoạt và điều kiện chuyển nhượng chưa được kiểm tra đầy đủ.

Bài viết này chia sẻ dưới góc nhìn cá nhân của tôi – người hành nghề luật – nhằm giúp bạn đọc nhận diện rủi ro phổ biến, đồng thời hiểu rõ: hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự; nhưng nếu đặt cọc hướng tới việc chuyển nhượng đất là tài sản chung hoặc thuộc nhóm người có chung quyền sử dụng đất, thì vấn đề “ai có quyền ký” và “ký như thế nào” trở thành yếu tố then chốt quyết định hiệu lực và khả năng áp dụng chế tài đặt cọc.

1. Đặt cọc và cơ sở pháp lý cần nắm

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Tuy nhiên, để chế tài đặt cọc vận hành đúng, hợp đồng đặt cọc trước hết phải là một giao dịch dân sự có hiệu lực. Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó đặc biệt quan trọng là điều kiện về chủ thể (phù hợp năng lực, tư cách) và sự tự nguyện; mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật; và hình thức là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định.

Nếu giao dịch không thỏa điều kiện có hiệu lực và bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục tình trạng ban đầu; bên có lỗi gây thiệt hại thì bồi thường.

2. Chuyển nhượng là hành vi định đoạt; đặt cọc là biện pháp bảo đảm – nhưng không vì thế mà có thể xem nhẹ thẩm quyền ký

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch làm thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất; vì vậy, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đặt ra các điều kiện chặt chẽ về chủ thể, hình thức (công chứng/chứng thực theo quy định), và điều kiện của thửa đất.

Hợp đồng đặt cọc không tự mình chuyển dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặt cọc trong bối cảnh chuyển nhượng đất thường gắn liền với một cam kết: trong thời hạn nhất định, bên nhận cọc sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục liên quan. Do đó, khi đất là tài sản chung hoặc thuộc nhóm người có chung quyền sử dụng đất, việc một cá nhân tự ý ký đặt cọc có thể làm phát sinh tranh chấp về tư cách chủ thể, về đại diện và về hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc.

3. Trường hợp đất là tài sản chung vợ chồng: chỉ một người ký đặt cọc, người còn lại không đồng ý – hợp đồng đặt cọc có thỏa điều kiện hiệu lực hay không?

Khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng đối với bất động sản (cũng như một số loại tài sản khác). Đây là yêu cầu mang tính điều kiện pháp lý khi vợ chồng thực hiện việc định đoạt nhà, đất là tài sản chung.

Trong thực tiễn, hợp đồng đặt cọc để bán đất – dù chưa làm chuyển quyền ngay – vẫn là thỏa thuận gắn trực tiếp với việc định đoạt bất động sản và thường kèm chế tài phạt cọc. Vì vậy, nếu đất là tài sản chung vợ chồng mà chỉ một người ký đặt cọc, người còn lại phản đối và không có văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc đứng trước rủi ro rất lớn về hiệu lực, ít nhất là ở phần cam kết chuyển nhượng và phần chế tài liên quan.

Ở góc độ điều kiện hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015, vấn đề nằm ở yếu tố “chủ thể” và “thẩm quyền” đối với tài sản chung. Người ký đặt cọc không thể đơn phương tạo ra nghĩa vụ chuyển nhượng đối với phần quyền thuộc người còn lại khi pháp luật yêu cầu phải có thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp tranh chấp, hướng xử lý thường được đặt ra theo hai khả năng:
(i) Giao dịch đặt cọc bị tuyên vô hiệu (toàn bộ hoặc một phần) do không đáp ứng điều kiện chủ thể/thẩm quyền đối với tài sản chung; khi đó hậu quả xử lý theo Điều 131 BLDS 2015 (hoàn trả, khôi phục tình trạng ban đầu, xem xét lỗi để bồi thường nếu có).
(ii) Trường hợp người không ký biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý, hoặc có hành vi thể hiện sự chấp thuận, thì có thể phát sinh cơ sở công nhận giao dịch theo các nguyên tắc về đại diện/ghi nhận giao dịch; Tòa án sẽ đánh giá chứng cứ rất chặt chẽ (nhận tiền, tham gia đàm phán, hành vi phối hợp…).

Điều đáng lưu ý là: nếu thỏa thuận đặt cọc bị xác định vô hiệu, việc yêu cầu “phạt cọc” theo Điều 328 BLDS thường không còn là hướng chắc chắn, bởi chế tài đặt cọc gắn với một thỏa thuận có hiệu lực. Khi nền tảng giao dịch không còn, cơ chế xử lý sẽ quay về Điều 131 BLDS (hoàn trả) và trách nhiệm bồi thường theo lỗi nếu có.

4. Trường hợp đất thuộc nhóm người có chung quyền sử dụng đất (thường gọi theo thói quen là “đất hộ gia đình”): một người ký đặt cọc, các thành viên khác không đồng ý

Luật Đất đai 2024 quy định về nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nêu: nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên “cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện” để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Quy định này cho thấy: đối với quyền sử dụng đất thuộc nhóm người có chung quyền (không phân chia theo phần), việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng – và về bản chất, các thỏa thuận hướng tới chuyển nhượng – phải có sự tham gia thống nhất của các thành viên hoặc có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện. Do đó, nếu chỉ một người tự ý ký hợp đồng đặt cọc mà không có căn cứ đại diện, thỏa thuận đó không thể đương nhiên ràng buộc các thành viên còn lại về nghĩa vụ chuyển nhượng và về chế tài phạt cọc.

Từ góc độ BLDS, tình huống này thường được nhìn như một giao dịch do người không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập. Nguyên tắc chung là: phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện đối với phần vượt quá, trừ khi người được đại diện đồng ý; hoặc biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý; hoặc có lỗi làm cho bên giao dịch tin rằng người đại diện có quyền (Điều 143 BLDS 2015).

Vì vậy, nếu các thành viên còn lại không đồng ý, không có ủy quyền và không có hành vi thể hiện chấp thuận, thì hợp đồng đặt cọc khó đáp ứng điều kiện hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015 đối với phần “cam kết chuyển nhượng” và phần “chế tài đặt cọc” liên quan đến nghĩa vụ của cả nhóm. Hậu quả tranh chấp thường chuyển hướng sang: (i) hoàn trả tiền đã nhận; (ii) xác định lỗi của người ký (nếu có) để bồi thường; (iii) trách nhiệm của bên đặt cọc nếu biết hoặc phải biết người ký không có thẩm quyền mà vẫn giao dịch.

5. Các rủi ro thực tiễn thường gặp và cách phòng ngừa (gợi ý cho bạn đọc)

Tôi xin tóm lược một số rủi ro thường gặp kèm giải pháp kỹ thuật soạn thảo, để bạn đọc có thể áp dụng ngay:
(1) Rủi ro “không đúng người ký”: Nếu đất đứng tên vợ chồng hoặc thuộc nhóm người có chung quyền, hãy yêu cầu tất cả đồng chủ ký; nếu ký qua đại diện, phải có ủy quyền phù hợp và kèm theo bản sao giấy tờ nhân thân.
(2) Rủi ro “dòng tiền không trùng chủ thể”: Nếu tiền do người khác chuyển, cần ghi rõ trong hợp đồng: khoản tiền chuyển từ tài khoản nào, theo chỉ định của ai, và được xem là thực hiện nghĩa vụ của bên nào.
(3) Rủi ro “mô tả thửa đất thiếu định danh”: Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất, số giấy chứng nhận (nếu có), hiện trạng, tài sản gắn liền với đất, tình trạng thế chấp/ngăn chặn/tranh chấp.
(4) Rủi ro “đất chưa đủ điều kiện giao dịch”: Nếu đất đang vướng thủ tục (chưa có giấy chứng nhận, đang thế chấp…), nên thiết kế đặt cọc theo điều kiện tiên quyết và cơ chế xử lý minh bạch khi điều kiện không đạt.
(5) Rủi ro “thời hạn chung chung”: Chia tiến độ thành các mốc rõ: chuẩn bị hồ sơ – thanh toán – công chứng – đăng ký.

6. Kết luận

Hợp đồng đặt cọc là một công cụ hữu ích nếu được sử dụng đúng cách. Trong giao dịch đất đai, giá trị lớn nhất của hợp đồng đặt cọc không nằm ở con số phạt cọc, mà nằm ở sự minh bạch: đúng chủ thể, rõ thửa đất, rõ điều kiện, rõ tiến độ và rõ cơ chế xử lý tình huống.

Đặc biệt, với đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đất thuộc nhóm người có chung quyền sử dụng đất, việc thiếu chữ ký/thiếu ủy quyền là rủi ro có thể làm phát sinh tranh chấp về hiệu lực giao dịch. Khi giao dịch bị coi là vô hiệu, cách xử lý sẽ quay về nguyên tắc hoàn trả và bồi thường theo lỗi theo Điều 131 BLDS 2015, thay vì áp dụng máy móc chế tài đặt cọc theo Điều 328.

Bài viết này là chia sẻ nhận thức mang tính tham khảo. Trong từng vụ việc cụ thể, việc đánh giá hiệu lực và trách nhiệm của các bên phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ và diễn biến thực tế. Bạn đọc nên tham vấn ý kiến chuyên môn trước khi ký kết hoặc chuyển tiền trong các giao dịch có giá trị lớn.

Luật sư Dương Văn Thành – GTLAW