Luật sư Dương Văn Thành
Chủ tịch Công ty Luật TNHH MTV Gia Thành

Sài Gòn đang vào mùa mưa. Những cơn mưa chợt đến, chợt đi. Từ nơi tôi ở đến văn phòng không xa, nhưng nhiều khi bên này trời còn nắng, sang đến bên kia đã mưa. Đó là việc của trời, trời quyết. Còn việc của mình thì mình phải quyết, không thể chờ trời.

Chiều nay, tôi vừa đến văn phòng thì có một người gọi điện nhờ tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Sau khi hỏi rõ thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm phát sinh tranh chấp và quá trình hai bên làm việc với nhau, tôi nhận thấy vụ việc đã sắp hết thời hiệu khởi kiện.

Tôi hỏi: “Vì sao đến bây giờ anh mới tìm luật sư?”

Người khách trả lời rằng mấy ngày trước đã định gọi, nhưng còn ngại tháng Bảy, tháng “cô hồn”, nên chờ sang tháng Tám mới gọi.

Nghe xong, tôi nói: “Hú hồn, vẫn còn kịp xử lý!”

Mỗi người có quyền tin vào ngày tốt, tháng tốt. Nhưng thời hạn, thời hiệu trong pháp luật không dừng lại để chờ chúng ta. Chỉ chậm thêm ít ngày, một người có thể tự đặt mình vào tình thế bất lợi khi yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Câu chuyện trên cũng cho thấy tranh chấp thuê, mượn nhà đất thường không bắt đầu từ vấn đề quá phức tạp. Nhiều trường hợp chỉ vì tin nhau, thỏa thuận miệng, không ghi rõ thời hạn, tiền cọc, việc sửa chữa hoặc cách chấm dứt hợp đồng. Đến khi có chuyện, mỗi người hiểu một cách; rồi lại chần chừ, ngại va chạm hoặc chờ một thời điểm được cho là thuận lợi mới giải quyết.

Việc của trời, chúng ta không quyết được. Nhưng việc thuê, mượn nhà đất là việc của mình. Vì vậy, cần thỏa thuận rõ từ đầu và xử lý kịp thời khi phát sinh vướng mắc, không nên để đến lúc “hú hồn” mới tìm luật sư.

Trước hết phải phân biệt thuê mượn và ở nhờ

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thuê tài sản là việc bên thuê được sử dụng tài sản trong một thời hạn và phải trả tiền thuê; còn mượn tài sản là việc sử dụng tài sản không phải trả tiền và phải hoàn trả khi hết thời hạn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được. Trong đời sống, “ở nhờ” thường được xem xét theo bản chất của quan hệ mượn nhà nếu người sử dụng không phải trả tiền.

Sự phân biệt này quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên. Nếu là thuê thì cần làm rõ giá thuê, thời điểm thanh toán, tiền đặt cọc, chi phí sử dụng và việc điều chỉnh giá. Nếu là mượn thì cần xác định mục đích, thời hạn và trường hợp bên cho mượn được yêu cầu trả lại tài sản. Tên gọi trên giấy không phải yếu tố duy nhất. Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn bộ nội dung thỏa thuận, chứng cứ và cách các bên đã thực hiện trên thực tế.

Thỏa thuận miệng không phải lúc nào cũng vô hiệu nhưng rất khó chứng minh

Pháp luật dân sự cho phép giao dịch được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật yêu cầu một hình thức nhất định. Đối với giao dịch thuê nhà ở, Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực nhìn chung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, dù giao dịch giữa anh em, họ hàng hay người quen, các bên vẫn nên lập văn bản. Việc viết rõ không làm giảm sự tin cậy; trái lại, giúp mỗi bên hiểu đúng trách nhiệm của mình và giữ gìn quan hệ khi hoàn cảnh thay đổi. Văn bản có thể ngắn, nhưng cần xác định được người giao, người nhận, tài sản, mục đích, thời hạn, tiền thuê nếu có và cách chấm dứt.

Kiểm tra quyền của người giao nhà đất

Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra người cho thuê hoặc cho mượn có quyền đối với nhà đất hay không. Nếu đó là tài sản chung của vợ chồng, tài sản thuộc nhiều người đồng sở hữu hoặc di sản chưa chia thì cần có ý kiến của những người có quyền liên quan. Một người tự mình giao toàn bộ tài sản chung cho người khác sử dụng có thể làm phát sinh tranh chấp, kể cả khi bên thuê đã thanh toán đầy đủ.

Các bên cũng nên kiểm tra giấy tờ về nhà đất, địa chỉ, số thửa, diện tích, ranh giới, phạm vi được sử dụng, mục đích sử dụng và tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp. Đối với mặt bằng kinh doanh, cần xem hoạt động dự kiến có phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng và yêu cầu về phòng cháy, môi trường, xây dựng hay không. Hợp đồng giữa hai bên không thể hợp pháp hóa một cách sử dụng tài sản trái quy định.

Tiền đặt cọc và chi phí phải được gọi đúng tên

Một khoản tiền giao trước có thể là đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng, đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, tiền thuê trả trước hoặc tiền bảo đảm cho việc hoàn trả tài sản. Mỗi mục đích dẫn đến cách xử lý khác nhau. Vì vậy, giấy nhận tiền cần ghi rõ số tiền, mục đích, thời điểm giao nhận, điều kiện hoàn trả, trường hợp được khấu trừ và thời hạn thanh toán lại.

Khi kết thúc hợp đồng, bên cho thuê không nên mặc nhiên giữ toàn bộ tiền cọc chỉ vì cho rằng tài sản bị hư hỏng. Cần phân biệt hao mòn tự nhiên với thiệt hại do lỗi của người sử dụng, đối chiếu hiện trạng khi nhận và khi trả, xác định chi phí khắc phục hợp lý rồi thông báo rõ khoản khấu trừ. Ngược lại, bên thuê cũng phải thanh toán đầy đủ tiền thuê, điện, nước, phí quản lý và các nghĩa vụ đã cam kết.

Sửa chữa cho thuê lại và chấm dứt trước hạn

Người thuê mặt bằng thường phải đầu tư sửa chữa, lắp đặt thiết bị hoặc tạo lập công trình để kinh doanh. Trước khi thực hiện, cần có sự đồng ý của người có quyền và kiểm tra việc sửa chữa có phải xin phép hay không. Hai bên phải thống nhất chi phí do ai chịu, có được trừ vào tiền thuê, hạng mục nào được tháo dỡ, hạng mục nào phải để lại và có hoàn trả giá trị còn lại hay không. Câu chữ chung chung như “được sửa chữa cho phù hợp” chưa đủ để giải quyết vấn đề tiền bạc khi hợp đồng chấm dứt.

Về cho thuê lại, bên thuê chỉ nên giao tài sản cho người khác sử dụng khi có sự đồng ý của bên cho thuê và phù hợp với hợp đồng. Nếu dự kiến hợp tác kinh doanh, chia sẻ mặt bằng hoặc cho một đơn vị khác vào hoạt động, nội dung này cần được ghi nhận từ đầu. Việc tự ý cho thuê lại, sử dụng sai mục đích hoặc làm thay đổi hiện trạng có thể trở thành căn cứ chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.

Chủ sở hữu cũng không thể đòi lại tài sản trước hạn chỉ với lý do “nhà đất là của tôi”. Cần xem thời hạn hợp đồng, hành vi vi phạm, căn cứ chấm dứt, nghĩa vụ báo trước và hậu quả đã thỏa thuận. Trong quan hệ mượn không xác định thời hạn, quyền đòi lại còn liên quan đến mục đích mượn và nhu cầu đột xuất, cấp bách của bên cho mượn. Thông báo bằng văn bản và dành thời gian hợp lý để bên đang sử dụng thu xếp vẫn là cách làm thận trọng.

Tám nội dung cần ghi rõ trước khi giao nhà đất

Để hạn chế tranh chấp, trước khi giao nhà đất, các bên nên cùng xác nhận ít nhất tám nội dung sau:

• Đúng chủ thể: ai có quyền giao tài sản, ai trực tiếp nhận và ai cùng chịu trách nhiệm.

• Đúng tài sản: địa chỉ, thửa đất, diện tích, phạm vi sử dụng, hiện trạng và tài sản kèm theo.

• Đúng bản chất: thuê có trả tiền hay mượn, ở nhờ không trả tiền.

• Mục đích, thời hạn sử dụng, thời điểm bàn giao và điều kiện gia hạn.

• Tiền thuê, tiền cọc, điện nước, thuế, phí, thời điểm thanh toán và cách điều chỉnh.

• Quyền sửa chữa, cải tạo, cho thuê lại và cách xử lý tài sản do bên sử dụng tạo lập.

• Các trường hợp chấm dứt, thời hạn báo trước, trách nhiệm bồi thường và hoàn trả tiền cọc.

• Biên bản bàn giao, hình ảnh hiện trạng, người làm chứng và địa chỉ nhận thông báo của mỗi bên.

Thuê, mượn nhà đất là quan hệ dân sự nhưng thường gắn với chỗ ở, sinh kế và tình cảm gia đình. Giải pháp tốt nhất vẫn là thỏa thuận rõ từ đầu, ứng xử thiện chí và lưu giữ chứng cứ cần thiết. Quan hệ càng thân quen, thỏa thuận càng cần rõ. Một văn bản ngắn, đúng và đủ thường dễ giữ tình cảm hơn một tranh chấp kéo dài về sau.

Căn cứ tham khảo

– Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định về giao dịch dân sự, đặt cọc, hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng mượn tài sản.

– Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, các quy định về giao dịch và hợp đồng thuê nhà ở.

– Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản sửa đổi, hướng dẫn đang có hiệu lực, các quy định liên quan đến việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.